房地产税收体系不完善 四季度资金压力加大

房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。

房地产税收体系不完善

2018年以来，官方接连发声加快推进房地产税。从3月5日政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”，到7月16日国家统计局发言人毛盛勇表示“将会加快房地产税相关政策举措的推进”，再到9月7日房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划一类立法项目中，都释放了房地产税推进的重要积极信号。

在“为何征”的问题上，业内专家表示，目前，中国的房地产税收体系不完善，持有环节基本没有任何税。“从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。”

业内人士指出，房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容，其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源，而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外，也有一些附带的效果，比如可能会影响房价，可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收，不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望，也是国际相关研究的共识。

针对“如何征”的问题，社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在《中国住房发展报告(2018-2019)》中建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。

专业人士建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。

四季度资金压力加大

尽管投资与销售数据均有下行趋势，但多位受访人士均向记者指出，此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。

1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%;利用外资80亿元，下降35.6%;自筹资金45512亿元，增长10.8%;定金及预收款44942亿元，增长16.3%;个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以来的次高值，表现明显好于预期。

业内人士认为，这主要有两点原因造成，第一，部分房企为了回笼资金，加快了销售节奏，进行适当降价。第二，伴随多次定向降准，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%，总体资金环境有所改善。

但多数观点仍然认为，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限，随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰，四季度房企资金压力依然较大。数据显示，前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%，比去年同期上升了0.97个百分点。

这迫使房企加紧了融资进程，但融资难度依旧较大。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，其中，2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日，在多笔发债融资计划受阻后，富力发布公告计划配股融资约100亿港元。9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，环比8月的602.73亿元减少26.48%，再创2018年以来新低。

而分析师则认为，房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳，整体看，2018年四季度房企的资金压力依然较大。