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土地资产价格可作观察宏观经济的重要指标

发布时间:2021-01-25 10:09:46 阅读: 来源:继电器厂家

土地资产价格可作观察宏观经济的重要指标

截至2012年一月份,土地溢价率不足2%,意味着土地资产的市场交易价格已回归基价或成本价,也意味下行的空间有限。因此,2012年中国经济走势,可以从土地价格角度做一个观察。  第一,必要条件:目前土地资产价格已到谷底区域。这是因为:(1)地方政府是唯一的土地供给方,当地价跌至成本价,地方政府将主动压缩土地推出量,尤其是减少优质地块的推出量;(2)中央政府制定的“招拍挂”政策规定地方政府不得以低于成本的价格出让土地,因为这有助于形成市场下跌空间的预期;(3)土地市场作为卖方垄断供给的市场,当需求回落、景气下行时,地方政府则会采取减少供地、托市等手段保护土地资产的价格。  第二,触发因素:房地产调控在坚持从严调控前提下、在执行层面面向实质性需求的可能放松、一线城市被抑制房地产需求的释放、资产负债表较为健康的开发商对土地储备的正常需求可能是影响地价走势的主要因素。  第三,供给约束:一线城市的土地供给约束可能是短期内影响土地资产价格的核心和边际驱动力。以深圳市为例,能够在市场公开“招拍挂”并实行“价高者得原则”的住宅和商服用地仅占出让土地总量的8%,这在两个方面对土地资产价格产生影响:其一是供给约束客观上意味着增量土地的拍卖价格存在更大的提升空间。其二,增量土地的拍卖价格会在边际影响存量土地资产的市值。而且从当前情况来看,深圳市建设用地比例占全市总面积的45%,潜在新增供给空间极为有限。  领先与滞后指标的关系  2012年一月份以来,全国20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常,供应量与成交量都有增长,但是土地溢价率与土地均价仍在底部徘徊。在这个环境下,土地价格可以作为很重要的一个经济走势的观察指标。  第一,从历史经验看,地价与房价走势呈现一致性,考虑房地产开发的周期性与滞后性,经验上,地价见顶时间则往往领先于房地产投资2~3个季度,见底时间领先1个季度左右,如果这个经验依然有效,那么,这一轮房地产调控引导下的房地产投资可能会在2012年上半年见底。  第二,与上一轮周期不同,在这一轮调控周期中,土地资产价格对PPI和CPI的领先关系明显拉长,本轮通胀见底的时间有可能延迟到2012年二季度之后,晚于市场的普遍预期。原则上,货币、资产与商品价格会保持一定的平衡与比价关系,上一轮通胀周期中,土地价格领先CPI和PPI 2~3个季度,但在2011年的这轮周期中,领先关系变成6~7个季度,显示资产价格与商品价格之间的比价关系已经发生结构性变化,原材料、中间环节和终端消费环节的溢价能力明显提升,这种变化或许部分体现了劳动力成本上升的一系列经济效应开始显性化。  第三,M2增速在2012年一季度可能与土地资产价格同时见底。从数据上观察,2010年土地资产价格进入新一轮下跌和资产负债表陷入阶段修复以来,M2增速伴随资产价格下行开始迅速下降,同时也正是这段时间,基础货币事实上处于明显的上升通道,基础货币与M2的背离趋势本身即表明过去一年多来的M2下降主要是由于资产价格的下行所导致。从这个角度看,2011年一季度,尤其是一二月份随着土地资产价格的见底,M2增速也将见底,如果进一步考虑到一二月份外汇占款减少导致基础货币下行的风险,一二月份M2的下降幅度可能较大。

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